«Люди настолько привыкли сдавать дорого, что не сразу осознали, как изменилась ситуация»

Бум на первичном рынке жилья начинает спадать, загородная недвижимость пошла вверх, а аренда совсем охладела – такова актуальная ситуация на рынке недвижимости соседнего Нижнекамска, судя по данным экспертов. Сегодня его формируют, в том числе, застройщики из Набережных Челнов, которые очень удачно запустили продажи в минувшем году. У крупнейших девелоперов автограда раскупили буквально все. Однако столь стремительный взлет перешел в медленное планирование – цены на «первичку» сегодня не столь привлекательны для нижнекамского покупателя. Даже «вторичка» со своими процентными ставками выглядит интереснее. Не говоря уже об ИЖС. Условия хороши, правда, встает вопрос, а справятся ли застройщики с таким количеством подрядов, и насколько хватит земли. Что касается аренды – тут хозяевам квартир «малину» подпортили покупатели коммерческой недвижимости, которые стали открывать хостелы. Если летом арендодатели задирали цены чуть ли не до 40 тысяч в месяц, то сегодня им сложно поверить, что их квартиру в хорошем районе с трудом снимут за 17.

ПРО ТЕНДЕНЦИИ И «ПЕРВИЧКУ»

«ХОТЕЛОСЬ БЫ В ГОРОДЕ ВИДЕТЬ ЗДОРОВУЮ КОНКУРЕНЦИЮ, АДЕКВАТНЫЕ ЦЕНЫ. В НАБЕРЕЖНЫХ ЧЕЛНАХ ТАКИЕ ЖЕ КВАРТИРЫ СТОЯТ НА ПОРЯДОК НИЖЕ»

Застройщики из Набережных Челнов весьма успешно зашли на рынок недвижимости Нижнекамска. «Евростиль» Ильнара Гайсина строит третью башню, «Домкор» Мунира Гайнуллова завершает в этом гожу два ЖК и уже владеет внушительным земельным банком для продолжения работ. Большая часть квартир в строящихся домах уже продана. Однако рынок недвижимости нестабилен: как рассказывают эксперты, ажиотажа на данный момент нет на «первичку». Чем обусловлена эта картина, и как себя в целом чувствует нижнекамский рынок сегодня?

– Бума на рынке жилья Нижнекамска сегодня нет. Регистраций не так много, у нас даже МФЦ опустел, – рассказал Chelny-biz.ru Руслан Шурпаев, владелец агентства недвижимости «Самолет+» в Нижнекамске, член Общественного совета НМР. – По новостройкам – за счет действия семейной ипотеки спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры. Сейчас мы совместно с компанией «Евростиль» запустили продажи в домах, которые она строит в Нижнекамске. Могу сказать, что здесь дикого ажиотажа, в принципе, тоже нет. Потому что есть определенные условия, которые препятствуют покупке. Центробанк, чтобы уменьшить инфляцию, поднимает порог приобретения квартиры для потенциальных покупателей. Если по «вторичке» это повышение ключевой ставки и рост процентов по ипотеке, то по первичке – это увеличение первоначального взноса, что тоже очень сильно влияет. Условно, если раньше 100 человек могли купить эту квартиру, то сейчас – 40.

Тем не менее, интерес застройщиков к Нижнекамску действительно вырос, говорит Руслан Шурпаев. В том числе, это московские девелоперы.

– К примеру, федеральная группа «Самолет», в структуре которой есть агентство недвижимости «Самолет+». Сегодня мы работаем в Нижнекамске по этой франшизе. Московский застройщик сейчас засматривается на Челны и Нижнекамск. Почему это происходит? Стоимость строительства в Москве и Нижнекамске примерно одинаковая – материалы те же, себестоимость дома примерно та же. А вот стоимость земли дешевле. И второй момент – Нижнекамск стал интересен в связи с перспективой расширения. Производства развиваются, создаются рабочие места, а значит, будет приток населения и, соответственно, будет спрос на жилье. И, соответственно, идет рост цен. Мы вошли в десятку по росту цен на «квадрат» по России, перегнав Калининград и Владивосток, где преобладают дома бизнес- и премиум-класса. В Нижнекамске преобладает эконом и, возможно, бизнес. Можно построить дом бизнес-класса, но застраивать такими объектами микрорайон – вряд ли. Премиум у нас не будет востребован.     

Сейчас очень хорошо идет индивидуальное жилищное строительство, продолжает риелтор.

Фото: пресс-служба администрации НМР

– Сначала было принято решение выдавать земли многодетным, а сейчас у семей есть возможность построиться по льготной ипотеке под 6%. Но на этом рынке еще много работы, он только формируется, застройщики заявляют о себе.  У нас есть определенные опасения, связанные с этим. Люди могут получить деньги на стройку по очень выгодным условиям, а застройщики – набрать заказы и не справиться с обязательствами. Такая ситуация была с многоэтажкой, когда множились обманутые дольщики. Сейчас мы опасаемся такой тенденции в малоэтажке. Компания может взять 15–20 подрядов и вопрос – как он справится. Есть еще одна проблема – земельный фонд Нижнекамска. Мы географически расположены так, что участков с хорошей логистикой недостаточно, и они у нас дороже, чем в тех же Челнах.     

Коллеги подтверждают, что ажиотаж на «первичку» действительно снизился.

– Если говорить в целом по рынку Нижнекамска, сегодня спросом пользуется загородная недвижимость, вырос интерес к коммерции, «вторичка» также интересна покупателям. Был хороший спрос на новостройки, но в последнее время он остановился, – рассказала директор федерального АН «Аякс» в Нижнекамске и Казани Ландыш Нигъматуллина, полномочный представитель Гильдии риэлторов РТ в городе. – Это обусловлено, в том числе, ростом первоначального взноса. Банки подняли его до 30%, у людей сейчас таких денег нет. Очень повезло застройщикам, которые зашли на наш рынок и объявили старт продаж в том году. Тогда начал расти спрос, и девелоперы выиграли. Тенденция, я думаю, была больше ощутима в Нижнекамске, чем в Челнах. «Домкор» и «Евростиль» попали в самый пик, воспользовались ситуацией и подняли цены (квартиры здесь были даже дороже, чем в Челнах). Но после того, как увеличился первоначальный взнос по ипотеке, жестко поднялись цены, а предложение сократилось, рынок новостроек замедлился. Сейчас люди скорее рассматривают «вторичку» – условия выгоднее, и никто не хочет ждать сдачи очередных новостроек в 2026 году.    

А так, продолжает Нигъматуллина, жители города с удовольствием приобретают квартиры в строящихся домах с чистовой отделкой, парковочными местами, колясочными, открытыми площадками, обустроенными дворами и т.д.  

– Новостройки часто располагаются в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой, что также ценится покупателями. Мне очень нравится, что застройщики, которые зашли в наш город, показывают новые стандарты работы, новые планировки. Здорово, что появилось разнообразие. Нижнекамцы хотят иметь выбор и жить в комфорте. К слову, некоторые застройщики обращаются к нам напрямую, советуются, жилье какого класса стоить строить на том или ином участке. Мы с удовольствием сотрудничаем, подсказываем. Мы заинтересованы в том, чтобы и город развивался, и сами девелоперы остались довольны. Для покупателей большую роль играет надежность застройщика, качественное и комфортное жилье, сроки сдачи объектов. Хотелось бы в городе видеть здоровую конкуренцию, адекватные цены с акциями и подарками для покупателей. Тем более что по соседству в Набережных Челнах такие же квартиры стоят на порядок ниже.

Риелтор отмечает, что новостройки часто являются привлекательным объектом для инвестиций, поскольку их стоимость может повышаться со временем, особенно если строительство ведется в быстроразвивающемся районе, а такие в Нижнекамске есть.

ПРО НОВОСТРОЙКИ И ПЕРСПЕКТИВЫ

«ОНИ ИЗВЕСТНЫЕ В ГОРОДЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛИ, И МЫ НАДЕЕМСЯ, ЭТО БУДУТ КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОМФОРТНЫЕ ДОМА»

В Нижнекамске на стадии строительства, согласно сервису Минстроя России Дом.РФ, сегодня восемь объектов, из них два – паркинги, один – долгострой, который завершит компания из структуры ГК «Профит». Остальные – «Домкор» и «Евростиль». 

У СЗ «Домкор» это ЖК «Видный» – 19-этажный дом на 170 квартир в 21-м микрорайоне города. Его планируют ввести в четвертом квартале этого года. Средняя цена за «квадрат» в доме – 107 060 рублей. Продано 147 квартир, 86%. Большинство – 57 – продали в июне 2023 года (стартовали продажи весной). Для сравнения в 19-этажной башне в микрорайоне Яшьлек в Челнах средняя цена метр – порядка 97,5 тыс. рублей, в Замелекесье 91 тыс. Еще один объект «Домкора» в Нижнекамске – ЖК «Семья». Ввод также запланирован на четвертый квартал. Средняя цена метра здесь 107 511 рублей. Это 12-этажный дом на 119 квартир. 97 продано, это 82%.   

СЗ «Инвестчелныяр» из группы компаний «Евростиль» возводит три дома – два на Шинников и один на Мира. Первый – в 22-м микрорайоне. 21-этажная башня на 98 квартир. Введут во втором квартале этого года. Средняя цена за квадратный метр – 81 822 рублей. Распродано 96 из 98, то есть 98%. Вторая аналогичная по высоте башня – в 23-м микрорайоне. Здесь 106 квартир, из которых 105 продано, согласно данным сервиса. Дом также вводят во втором квартале. Средняя цена за метр – 84 014 рублей. Третья 21-этажная башня «Евростиля» – в 45-м микрорайоне на проспекте Мира. Ее введут в эксплуатацию в четвертом квартале 2025 года. По последним данным, средняя цена за «квадрат» – 128 452 рубля. Здесь будет 106 квартир. Все три дома – комфорт-класса. 

Известно также о других застройщиках, которые работают на рынке города. Но данных в системе о них пока нет.

– Сейчас помимо «Домкора» и «Евростиля» в Нижнекамске анонсировали свои проекты два местных застройщика – Рафис Мустафин и Алексей Асанов. Мы пока не знаем, какое это будет жилье. Но они известные в городе предприниматели, и мы надеемся, это будут качественные и комфортные дома. Строительство уже стартовало, сваи забивают, но старт продаж пока не объявляли, – рассказала Ландыш Нигъматуллина. – Хотелось бы также видеть в нашем городе «Талан». У них интересные дворы, архитектура, которая внесла бы разнообразие.

Ранее глава района Рамиль Муллин говорил, что у Алексея Асанова есть три участка под застройку, а Рафис Мустафин купил два больших земельных массива на Мира и улице Корабельной. Еще два собственника земель кооперируются с застройщиками. Муниципальных земель, стоит напомнить, здесь практически нет, большинство – в частных руках, девелоперам и власти нужно договариваться уже с местными «землевладельцами».

Фото: БИЗНЕС Online

– У города вообще земли нет, делить нечего. Да, практически 100% территории, которая идет под инвестиционные проекты, находится в частных руках. Сейчас мы больше разговариваем с бизнесом, который владеет этим земельным банком, о том, какие дома должны быть, – комментировал Муллин Chelny-biz.ru. – Один из основных игроков – челнинский холдинг «Домкор». Он уже начинает строительство 45, 47 микрорайонов, плюс есть точечные дома. Затем идут 51, 33 микрорайоны, которые в сторону проспекта Мира, куда мы в дальнейшем будем двигаться. Будет разрастаться 29 микрорайон, где строятся соципотечные дома. Есть концепция застройки центра – здесь часть земли принадлежит «Домкору». Сейчас они ищут варианты кооперации с другими компаниями.

Глава прогнозировал, что в течение двух-трех лет Нижнекамск обретет порядка 300–400 тысяч кв.м. жилья. Затем город будет развиваться в сторону нового участка трассы М-7 – там порядка 300 га земли. Кроме того, власти не исключают уплотнения существующих территорий – проводят ревизию участков, чтобы сформировать предложение бизнесу.

ПРО «ВТОРИЧКУ» И АРЕНДУ

«ХОЗЯЕВА НАСТОЛЬКО ПРИВЫКЛИ СДАВАТЬ ДОРОГО, ЧТО НЕ СРАЗУ НАЧИНАЮТ ОСОЗНАВАТЬ, КАК ИЗМЕНИЛАСЬ СИТУАЦИЯ»       

Несмотря на застой на рынке «первички», люди продолжают покупать недвижимость, но сейчас больший интерес вызывает вторичный рынок, говорит Ландыш Нигъматуллина.

– Как правило, это квартиры с готовым ремонтом, их можно сдать в аренду и получать доход, и по цене выходит дешевле, чем у застройщика. Людей не пугает 16–17% годовых. Первоначальный взнос на «вторичку» – от 15%, а по новостройкам, напомню, он 30%, по семейной ипотеке – 20%. Но у нас не так много семей, которые проходят по условиям. Поэтому в основном сейчас берут «вторичку», – продолжает риелтор. – Бум на этом рынке был прошлым летом – активно набирали квартиры для сдачи в аренду. Буквально сметали все подряд, людям неважно было, какой район, какой ремонт. Это было связано с большим количеством приезжих специалистов на заводы и строительством скоростной автодороги М-12. Но эта тенденция закончилась примерно к ноябрю. Аренда была очень дорогая, и для рабочих начали строить хостелы. До этого такого количества мест проживания в городе не было. А когда появился ажиотаж, оживилась коммерция – люди начали покупать помещения, делать в них ремонт и открывать хостелы. За счет этого сдача квартир в аренду начала падать. Раньше однокомнатную без ремонта можно было сдать за 25–27 тысяч рублей, а сегодня даже квартира за 17 тысяч в хорошем районе сдается с трудом. Но хозяева настолько привыкли сдавать дорого, что не сразу начинают осознавать, как изменилась ситуация. Тем не менее, они приходят к этому и снижают ценник.   

Сейчас пользуется спросом «вторичка» в районах с развитой инфраструктурой, близостью к общественному транспорту, магазинам и другими удобствами.

– Выбор довольно большой. Покупателей интересуют разные квартиры – и малогабаритные хрущевки, и жилье с современным дизайном и большой квадратурой. Есть ремонт или нет – их не так волнует. Нижнекамцы не боятся ремонта, даже любят его. Больше, конечно, обращают внимание на близость школ и детских садов. У нас небольшой, но активно развивающийся город. Если раньше, например, на квартиры на Менделеева или в 36-м микрорайоне не было спроса, то сейчас ситуация изменилась, районы развиваются. Не сказать, что на рынке бум, но сделки идут. По крайней мере, крупные агентства успешно продают квартиры, – отмечает Ландыш Нигъматуллина.

Руслан Шурпаев подтверждает, что аренда охладела. По данным владельца агентства недвижимости, ажиотажа на «вторичку» тоже нет.

– Если говорить о вторичном рынке недвижимости, то сейчас в среднем процентная ставка по ипотеке 17,6%. Да, банки пошли на определенные меры, но это все равно дорого. Есть программа выкупа процентной ставки – можно потратить на нее определенную сумму, и она будет действовать весь срок. Но мы все хорошо понимаем, что в России неоднократно поднималась ключевая ставка Центробанка, затем снижалась. Все ждут именно этого – понижения ключевой ставки, чтобы сделать рефинансирование или приобрести недвижимость по более приемлемой процентной ставке. То есть бума на вторичном рынке в Нижнекамске, да и в других городах сейчас нет, – рассказал он. – Что касается аренды, сейчас рынок охладел. Во-первых, квартир стало больше, предложение увеличилось, и цены чуть снизились. Второй момент – открылись новые хостелы, гостиница Luxor Hotel стала полностью заполняться, предприниматели начали организовывать места для пребывания рабочих, в том числе за городом. Поэтому сейчас такого бешеного ажиотажа на рынке не наблюдается. При этом цены на аренду действительно продолжают держаться выше, чем в Челнах или в Казани. У нас реализуется всероссийский проект М-7, идет глобальная стройка «Этилен 600», масштабные проекты «ТАНЕКО». Рабочие есть. Поэтому да, у нас более перспективно рассматривать инвестиции в арендное жилье. В какой-то период был скачок – покупали и сдавали, квартира выставлялась и уходила буквально за два часа, а собственники просили за «однушку» чуть ли не 40 тысяч, но сейчас ажиотаж стих.

Собеседники Chelny-biz.ru в Набережных Челнах рассказывали, что жители автограда засматриваются на «вторичку» в Нижнекамске именно с намерением сдавать квартиры и быстрее отбивать деньги, чем это было бы здесь. Но, по словам Руслана Шурпаева, наплыва иногородних нет, это скорее единичные случаи.

– Что касается портрета покупателя, преобладают наши, местные жители, которые улучшают свои жилищные условия: расширяются, меняют район, покупают квартиру в новом доме, инвестируют в новострой. Либо это жители района, которые перебираются в город. Мы не наблюдаем бума среди приезжих. Нет такого, что к нам ринулись Челны, Заинск. Да, такие покупатели есть, но не так часто. Это было всегда. Инвесторы сейчас тоже охладели. Большой первоначальный взнос. С точки зрения профессионалов, вкладывать все же эффективнее в столичную недвижимость, – поделился он.

Прогнозировать сейчас, что будет дальше, сложно, говорит специалист. Сегодня страна в ожидании выборов, после них ситуация может как-то измениться.   

Анна Перебаскина